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太陽光発電と不動産投資でどっちのが儲かる?

不動産投資から太陽光発電投資に転換する人が大勢でてきた

銀行に預けていても金利は雀の涙ほどでほとんど期待昨今、お金を増やす手段としてサラリーマンに人気なのがマンションや一戸建てを購入して、それを貸す不動産投資が管理会社に任せてしまえば手間がかからないと人気でした。

しかし、最近の不動産投資の人気のおかげで、需要と供給の関係から物件の価格が高くなり収益物件を見つけることは我々一般人には難しくなってしまいました

そうゆう背景の中、空室のリスクがなく手間もかからない太陽光発電投資が不動産投資をしのぐ勢いでサラリーマンの間で人気となっています。

太陽光発電投資のメリット

太陽光発電を投資の観点から見るとメリットとしては5つあります。

空室リスクがなく安定した売電収益が見込める

不動産投資では例え、現在収益物件と言われていても周囲の環境の変化や入居者の引っ越しなどによって空室の期間が出てしまいます。
収益物件で平均稼働は90%程度でしょうか。

それに比べて太陽光発電は、太陽の光をエネルギーに変えて売電収入となりますので、一年を通した安定した収益が見込めます

天候に左右されてしまうことを不安に感じる方もいらっしゃいますが、シミュレーション段階でその地域の過去10年程度の日照時間の平均でシミュレーションを起こしてもらえるので、安心して良いでしょう。

手がかからない

不動産投資でも管理会社に任せておけば手間はありませんが、管理会社のやる気なども空室リスクに関わってくるため、実際には管理会社に顔を出して自分の物件を紹介してもらえるように挨拶などは欠かせません。

サブリース契約(入居者がいなくてもある一定の家賃は管理会社が保証してくれるサービス)なんかしてしまったら、管理会社の思うつぼで、サブリース契約の解除をちらつかせて家賃の引き下げなどを迫ってくることもあります。

太陽光発電は契約時に各種申請書を提出してしまえば、あとはやることはありません。ストレスはかかりませんね。

利回りが高い

不動産投資の場合、利回りと空室リスクは一対になっていて、利回りが高い物件は空室リスクが高く、利回りが低い物件は空室リスクが低い案件になります。

収益物件と言われる物件の利回りは4~5%と言ったところなのに対して、太陽光発電はだいたい10%程度が一つの目安となっています。

不動産投資と比べると利回りの魅力はほぼ倍ですね。
太陽光発電の設備改修期間はだいたい8~9年と言われています。

節税効果が狙える

太陽光発電は耐用年数17年と定められていますので、設備の費用を17年に分けて減価させることができます

不動産の耐用年数は、鉄筋コンクリート造のマンションは47年、木造アパートは22年と定められていますが、現在は新築での不動産投資は最初の入居者は集まりやすいですが、最初ん入居者が退去してしまってからの入居付けが難しいとされ、サラリーマン投資家には不向きとされています。

その為、中古のマンションを購入するわけですが、新築時の耐用年数から経過年数が引かれるので、10年経過した木造アパートを購入したら減価償却として使える期間は12年ということになります。

太陽光発電は17年という比較的長い期間が確実に得られるので、ストレスもありません。

収益物件が多い

不動産に比べて太陽光発電のほうが収益物件が多い傾向にあります。

それは太陽光発電が日当たりや日射量を重視する投資スタイルで、そこまで土地柄は関係ないからです。
逆に言えば、ある程度広い敷地であればどこでも収益が生まれるのが太陽光発電になり、不動産投資のように立地で全て決まってしまい、人気のエリアでは購入者が殺到する投資ではないからです。

サラリーマンには50kW未満の太陽光発電がおすすめ

2017年4月にFIT法(固定価格買取制度)が改正され、50kW以上の産業用太陽光発電システムでは一年に2回のメンテナンスが義務化されました。

メンテナンスにかかる費用はシステムの大きさにもよるので一概には言えませんが、だいちあ10万円から15万円と言ったところでしょう。

これが年に2回の出費となるのは結構な収益の圧迫となることから、サラリーマンの方には50kW未満の太陽光発電投資がおすすめです。

50kW未満でもメンテナンスの必要性はありますが、義務ではないので一年に一度のペースで行えばよいでしょう。
システムが小さければメンテナンスにかかる費用も抑えられますので、だいたい3~5万円というのが50kW未満のシステムでのメンテナンス代となります。

太陽光発電の固定資産税

そもそも固定資産税とは、土地や建物(住居)等の不動産に対して、市区町村が課税する税金です。

毎年1月1日時点に所有する不動産の価値を地方自治体が計算して納付書にて所有者に課税します。

この固定資産が太陽光発電設置者で以下の条件にあてはまる方にもかかってきます。

  • 10kW以上のシステムの場合
  • 太陽光発電の所有者が個人事業主、法人の場合

だから逆に言うと、10kWに満たない住宅用太陽光発電システムの場合には固定資産税はかからないということです

太陽光発電の場合、普通の不動産と違い税制も優遇されていて、平成28年末までに再生可能エネルギーの認定を受けた発電システムの場合には、設置してから3年間は固定資産には決められてかかってくる数値(1.4%)が3分の2に減額されます

これを減免特例と言い、減免特例を受ける為には特例適用申請書を市区町村役場に提出する必要があります。

また、太陽光発電の場合、法廷耐用年数が17年と定められているので、固定資産税も17年間支払う必要が生じます。

太陽光発電の固定資産税の計算の仕方

10kW以上のシステムの場合、個人事業主、法人が所有者の場合に太陽光発電の固定資産税が発生するわけですが、その計算の仕方はシンプルです。

システムの購入代金×(1-減価率0.127(初年度は0.064))=太陽光発電の評価額

太陽光発電の評価額×1.4%(はじめの3年分の課税額を3分の2に減額)=太陽光発電の固定資産税

上記の計算式を使って太陽光発電の固定資産税を計算してみます。

5,000,000円(システム購入代金)×(1-0.064)=4,680,000円(評価額)

4,680,000円×1.4×2/3=52,416円(設置してから1〜3年の固定資産税)

固定資産課税対象者(10kW以上のシステムの場合、個人事業主、法人が所有者)は、シミュレーション時に固定資産税も考慮して計算してみてください。

太陽光発電の収支シミュレーション

  • Nodatex太陽光発電31.2kW
  • 太陽光発電システムの総費用は5,900,000円(税込6,372,000円)
  • 年間メンテナンス費用10万円で計算
  • 年間保険料3万円で計算

イニシャルコスト

太陽光発電システム費用 6,372,000円円

ランニングコスト

保険代20年間 600,000円
メンテナンス費用20年間 2,000,000円

減価償却

償却年数 17年
定率償却率 11.80%
改定償却率 12.50%
償却保証額 257,429円

借入条件

借入額 6,372,000円
年利 1.8%
返済期間 15年
トータル借入利息 903,631円
トータル返済額 7,275,631円

予想収益

売電価格 21円
年間予想売電額 655,200円
20年間予想売電額 12,710,880円
20年間予想キャッシュフロー 2,835,249円
年平均キャッシュフロー 141,762円

太陽光発電投資は儲かる理由まとめ

太陽光発電の場合、設備の費用を回収できるのは8~9年と比較的早いですが、それでも20年間の売電期間が満了後の動きが不明確のは少々不安が残る所ではあります。

なお、2018年の売電単価については、別ページにまとめましたので、そちらのページを参考にしてください。
⇒ 【2018年】太陽光発電の売電価格!

最悪のケースを想定して20年間で売電が終了し設備も撤廃することになったとしても利益が残るのが今の太陽光発電投資です。

リスクの面から見ても、収益性の面から見ても、手離れの軽さを見ても、不動産投資よりも太陽光発電投資のほうが魅力は高いと言えるでしょう!

ただ、太陽光発電の場合、年々売電価格が下がっていますので、設置検討は早めのほうがよいでしょう。
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